O que é Habite-se? Esclareça suas principais dúvidas!

Você sabe o que é o Habite-se? Se estiver prestes a pegar as chaves do seu próprio imóvel, provavelmente já se deparou com esse termo. Investir em um imóvel envolve algumas burocracias que a maioria das pessoas não conhece, porém é imprescindível descobrir para ter certeza de que você está fazendo um bom negócio e de que não terá problemas no futuro.

O Habite-se é um dos documentos para compra de imóvel mais importantes. Isso porque, sem ele, a ocupação será considerada irregular. A emissão atesta que a obra foi concluída com êxito e que está segura para ser habitada pelos novos proprietários.

Por isso, saber o que é o Habite-se e como tê-lo em mãos é imprescindível para realizar o sonho de ter a sua própria residência. Pensando nisso, preparamos este post para tirar todas as suas dúvidas sobre o que é esse documento. Continue a leitura e saiba mais!

O que é Habite-se?

É o nome popular para o documento intitulado de “auto de conclusão de obra”. Como o próprio termo já diz, é ele que marca o fim do processo de uma construção. A emissão é feita pela prefeitura, atestando que a construção seguiu a legislação da cidade e o seu Código de Obras, garantindo que o imóvel, seja casa ou apartamento, seja habitado com segurança.

Para isso, um profissional capacitado (representando a prefeitura da cidade) avalia se a obra seguiu à risca o projeto protocolado, já que, antes de iniciar a obra, ele deve ser apresentado pelo engenheiro ou arquiteto responsável e aprovado.

Quando a obra estiver finalizada, caso exista alguma irregularidade ou incoerência, o proprietário é obrigado a fazer os ajustes necessários para adquirir o Habite-se. Após regularizado, o imóvel pode tanto receber moradores quanto ser negociado no mercado imobiliário.

Qual é a sua importância ao comprar um imóvel?

O Habite-se é o documento mais importante para o comprador do imóvel, pois este não pode ser ocupado sem ele e, caso isso aconteça, o proprietário estará sujeito a multa. Um exemplo disso é que, legalmente, quando um imóvel é comprado na planta, o proprietário só recebe as chaves após a emissão do documento.

Além do mais, o Habite-se é emitido após a vistoria de profissionais capacitados, certificando que a estrutura construtiva, as ligações de água, luz e gás estão em perfeita condição, garantindo ao novo proprietário que o imóvel não apresenta nenhum perigo para os moradores e que não serão necessárias grandes manutenções.

Fica garantida também a segurança da cidade, já que um empreendimento em perfeito estado diminui drasticamente a chance de desabamentos, incêndios e outros acidentes. O Habite-se ainda certifica que a construtora atuou de acordo com a legalidade, seguindo as regras de segurança e cumprindo a legislação trabalhista.

Além disso, permite a transferência regular de propriedade, já que o registro de um imóvel só pode ser feito depois da emissão desse documento. Ou seja, o comprador só se torna proprietário se o Habite-se existir.

Como funciona?

Isso varia de acordo com o município, o qual cria as regras e fiscaliza o cumprimento delas. Porém, algumas normas valem para todas as localidades. Por exemplo, não apenas novas construções precisam de Habite-se, mas também qualquer reforma que altere a estrutura do imóvel, como ampliação de área construída e mudança da ocupação ou uso.

Uma singularidade do funcionamento desse documento é que, no caso de edifícios de apartamentos, existe apenas um Habite-se para todo o empreendimento. Ou seja, ao adquirir uma das unidades, o comprador terá acesso apenas à matrícula do imóvel.

Outra regra é, como foi dito, seguir o projeto aprovado pela prefeitura. O imóvel deve apresentar todas as características informadas nos documentos entregues com o plano da obra, a menos que durante a construção o projeto tenha sido atualizado e novamente aprovado pela municipalidade.

O objetivo dessa regra é garantir que tanto a obra quando a área topográfica, a qual pode sofrer alterações nos níveis, estejam dentro dos padrões de segurança, já que, quando determinadas alterações não são planejadas criteriosamente, o imóvel, o seu entorno, os trabalhadores e os futuros moradores correm riscos.

A vistoria dos órgãos competentes também é uma etapa comum a todos os municípios, porém elas ocorrem de modo diferente dependendo da localidade. Enquanto em algumas cidades apenas uma equipe da prefeitura vai até o local, em outras, também há fiscalização pelo corpo de bombeiros, o qual avalia ligações hidráulicas, sanitárias e elétricas.

Contudo, em alguns casos, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é obrigatório em qualquer localidade, como na regularização de edificações em áreas de risco e em construções provisórias.

Quando o Habite-se deve ser emitido e quem tem esse dever?

A emissão do Habite-se deve acontecer logo após a finalização da construção. O proprietário, seja uma pessoa física ou uma construtora, deve procurar a prefeitura da cidade para que profissionais capacitados, como engenheiros, arquitetos e, dependendo da cidade, o corpo de bombeiros, façam a vistoria no imóvel a fim de garantir que o projeto protocolado na prefeitura foi seguido e que não há nenhuma pendência em relação às normas de segurança.

Infelizmente, ainda existem pessoas que tentam negociar imóveis sem esse documento. Caso você tenha feito alguma negociação e apenas depois percebeu que não há o Habite-se, é necessário procurar a prefeitura local e pedir que a vistoria seja feita. Porém, em casos como esse, cabem até medidas judiciais contra a construtora ou o vendedor, afinal, não é possível fazer o registro no nome do novo proprietário sem esse documento.

Na maioria das vezes, quando um imóvel é executado por uma construtora, passa a ser dela a responsabilidade de emitir o Habite-se. De qualquer forma, ao fazer alguma compra, perceba se as cláusulas do contrato direcionam a responsabilidade para o comprador. Se sim, faça a emissão do documento assim que estiver pronto ou procure uma construtora que inclua esse serviço.

Como saber se o imóvel tem Habite-se? 

O primeiro indício de que um imóvel não tem Habite-se é o seu valor, já que casas e apartamentos vendidos por preços muito abaixo do mercado geralmente têm alguma pendência de documentos. Então, se surgir essa desconfiança, vale a pena verificar.

Para saber se um imóvel tem Habite-se e se está totalmente regularizado, basta consultar a Secretaria de Urbanismo da cidade ou o Cartório de Registro de Imóveis responsável por ele.

Vale dizer que, mesmo que o atual proprietário esteja em dia com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e com as contas de água e energia elétrica, isso não garante que o imóvel esteja regularizado e apresente Habite-se, já que podem ser emitidos antes da finalização da obra.

Como fazer a sua emissão?

Como as regras para a emissão do Habite-se variam de acordo com o município, é preciso que o responsável pela construção se informe junto ao órgão da prefeitura para saber exatamente o passo a passo. No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, há a opção de fazer o requerimento on-line.

De qualquer forma, são necessários documentos que comprovem a regularidade da construção e vistorias. Apesar de serem diferentes de uma cidade para outra, os mais solicitados são:

• requerimento do Habite-se de acordo com o padrão da prefeitura devidamente preenchido com os principais dados do imóvel;
• documentos do solicitante (RG e CPF no caso de pessoas físicas ou CNPJ e Contrato social no caso de pessoa jurídica);
• certificados de adequação emitidos por empresas de saneamento, energia elétrica e esgoto;
• comprovante de quitação do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) referente aos prestadores de serviço de toda a obra;
• guia paga ou comprovante de arrecadação da taxa e do preço público devido ao órgão municipal;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do responsável pela obra;
• CREA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) do responsável pela construção e sua Inscrição Municipal;
• capa do IPTU do imóvel;
• projeto da construção, o qual deverá ser aprovado antes do início das obras;
• alvará de construção emitido pela prefeitura;
• Inscrição Municipal.

Em posse dos documentos solicitados, é possível solicitar o Habite-se e depois basta aguardar a data da vistoria. Se as condições do imóvel estiverem dentro das normas, ele será emitido. Caso contrário, o órgão responsável vai negar o pedido até que as readequações necessárias sejam feitas.

Quanto custa a sua retirada?

Assim como as vistorias e os documentos, a taxa de emissão do documento também varia de acordo com cada município. Em algumas cidades, o valor está relacionado ao tamanho da obra, enquanto outras isentam o construtor do pagamento. Sendo assim, é aconselhado buscar a informação para organizar as finanças relacionadas à obra.

O preço também muda conforme a gestão, ou seja, está relacionado ao prefeito. Vale lembrar de que, caso haja atraso ou não emissão do Habite-se, o que torna o imóvel irregular, o proprietário corre o risco de ter que arcar com multas e juros.

O tempo de retirada do Habite-se também depende do município e de sua gestão, já que cada departamento público tem uma rotina de trabalho e um modo de gerir os documentos solicitados.

O que fazer se o Habite-se for negado?

Caso o documento seja negado devido a incoerências com o projeto aprovado inicialmente pela prefeitura, o construtor deverá protocolar um novo, aguardar a aprovação e recomeçar o requerimento do Habite-se.

Já se a emissão do Habite-se for negada devido ao descobrimento de irregularidades durante a vistoria, como problemas estruturais e não cumprimento da legislação da cidade e de seu Código de Obras, o proprietário deverá fazer as mudanças necessárias para que a obra cumpra todas as normas. Após as adaptações, o proprietário solicitará outra vistoria para constatação da regularização.

Qual é a relação do Habite-se com o financiamento imobiliário?

Caso o imóvel do seu interesse não tenha Habite-se e você tenha a intenção de financiá-lo, descobrirá a irregularidade assim que tentar contratar o serviço. A falta do Habite-se torna impossível conseguir um financiamento.

Os principais bancos, como a Caixa Econômica Federal, financiam apenas imóveis com a documentação em dia, ou seja, regularizados. Isso porque qualquer imóvel fora dessa condição apresentará um valor menor no mercado caso uma revenda seja necessária.

Sendo assim, esse documento é essencial para contratar um financiamento, até porque sem ele não é possível registrar o imóvel no nome do novo proprietário.

Quais são os problemas gerados pela sua falta?

Diferentemente do que muitas pessoas imaginam, um imóvel com paredes, teto, água e luz não está pronto para ser habitado. A falta do Habite-se gera problemas de inúmeras naturezas, os quais vão desde a integridade dos moradores até o aspecto econômico.

Sem esse documento, não existe nenhuma garantia de que o imóvel é seguro para moradia e de que não houve nenhum erro estrutural durante a construção nem de que as instalações elétricas, de água e de esgoto estejam em perfeitas condições de funcionamento.

Quanto às consequências financeiras, elas já começam no momento em que o proprietário entra em um imóvel sem Habite-se, visto que cometerá uma irregularidade que certamente acarretará multas. Além disso, há a desvalorização do imóvel. Dificilmente um proprietário venderá sua casa ou apartamento sem o Habite-se e, se conseguir, será por um preço muito menor do que o encontrado no mercado, afinal o novo proprietário não terá como registrar a propriedade em seu nome.

A falta do Habite-se também é um problema no momento de dividir uma herança, já que legalmente existirá apenas o terreno, e o imóvel não será reconhecido. Dessa forma, a transmissão da posse será dificultada e dependerá de outros trâmites.

No caso de imóveis comerciais, o proprietário também é prejudicado pela inexistência do Habite-se. Afinal, sem ele, é impossível conseguir o alvará de funcionamento de atividades comerciais.

Agora que você já sabe o que é Habite-se e todas as outras informações sobre esse documento imobiliário tão importante, está pronto para conferir a regularidade dos seus futuros imóveis. Como vimos, o Habite-se é imprescindível, e a sua falta gera inúmeras dores de cabeça. Para evitar esta situação, conte sempre com um corretor para auxiliar no momento da aquisição de um imóvel.

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