o que é habite-se

O que é Habite-se? Esclareça suas principais dúvidas!

Você sabe o que é o Habite-se? Se estiver prestes a pegar as chaves do seu próprio imóvel, provavelmente já se deparou com esse termo. Investir em um imóvel envolve algumas burocracias que a maioria das pessoas não conhece, porém é imprescindível descobrir para ter certeza de que você está fazendo um bom negócio e de que não terá problemas no futuro.

O Habite-se é um dos documentos para compra de imóvel mais importantes. Isso porque, sem ele, a ocupação será considerada irregular. A emissão atesta que a obra foi concluída com êxito e que está segura para ser habitada pelos novos proprietários.

Por isso, saber o que é o Habite-se e como tê-lo em mãos é imprescindível para realizar o sonho de ter a sua própria residência. Pensando nisso, preparamos este post para tirar todas as suas dúvidas sobre o que é esse documento. Continue a leitura e saiba mais!

O que é Habite-se?

É o nome popular para o documento intitulado de “auto de conclusão de obra”. Como o próprio termo já diz, é ele que marca o fim do processo de uma construção. A emissão é feita pela prefeitura, atestando que a construção seguiu a legislação da cidade e o seu Código de Obras, garantindo que o imóvel, seja casa ou apartamento, seja habitado com segurança.

Para isso, um profissional capacitado (representando a prefeitura da cidade) avalia se a obra seguiu à risca o projeto protocolado, já que, antes de iniciar a obra, ele deve ser apresentado pelo engenheiro ou arquiteto responsável e aprovado.

Quando a obra estiver finalizada, caso exista alguma irregularidade ou incoerência, o proprietário é obrigado a fazer os ajustes necessários para adquirir o Habite-se. Após regularizado, o imóvel pode tanto receber moradores quanto ser negociado no mercado imobiliário.

Qual é a sua importância ao comprar um imóvel?

O Habite-se é o documento mais importante para o comprador do imóvel, pois este não pode ser ocupado sem ele e, caso isso aconteça, o proprietário estará sujeito a multa. Um exemplo disso é que, legalmente, quando um imóvel é comprado na planta, o proprietário só recebe as chaves após a emissão do documento.

Além do mais, o Habite-se é emitido após a vistoria de profissionais capacitados, certificando que a estrutura construtiva, as ligações de água, luz e gás estão em perfeita condição, garantindo ao novo proprietário que o imóvel não apresenta nenhum perigo para os moradores e que não serão necessárias grandes manutenções.

Fica garantida também a segurança da cidade, já que um empreendimento em perfeito estado diminui drasticamente a chance de desabamentos, incêndios e outros acidentes. O Habite-se ainda certifica que a construtora atuou de acordo com a legalidade, seguindo as regras de segurança e cumprindo a legislação trabalhista.

Além disso, permite a transferência regular de propriedade, já que o registro de um imóvel só pode ser feito depois da emissão desse documento. Ou seja, o comprador só se torna proprietário se o Habite-se existir.

Como funciona?

Isso varia de acordo com o município, o qual cria as regras e fiscaliza o cumprimento delas. Porém, algumas normas valem para todas as localidades. Por exemplo, não apenas novas construções precisam de Habite-se, mas também qualquer reforma que altere a estrutura do imóvel, como ampliação de área construída e mudança da ocupação ou uso.

Uma singularidade do funcionamento desse documento é que, no caso de edifícios de apartamentos, existe apenas um Habite-se para todo o empreendimento. Ou seja, ao adquirir uma das unidades, o comprador terá acesso apenas à matrícula do imóvel.

Outra regra é, como foi dito, seguir o projeto aprovado pela prefeitura. O imóvel deve apresentar todas as características informadas nos documentos entregues com o plano da obra, a menos que durante a construção o projeto tenha sido atualizado e novamente aprovado pela municipalidade.

O objetivo dessa regra é garantir que tanto a obra quando a área topográfica, a qual pode sofrer alterações nos níveis, estejam dentro dos padrões de segurança, já que, quando determinadas alterações não são planejadas criteriosamente, o imóvel, o seu entorno, os trabalhadores e os futuros moradores correm riscos.

A vistoria dos órgãos competentes também é uma etapa comum a todos os municípios, porém elas ocorrem de modo diferente dependendo da localidade. Enquanto em algumas cidades apenas uma equipe da prefeitura vai até o local, em outras, também há fiscalização pelo corpo de bombeiros, o qual avalia ligações hidráulicas, sanitárias e elétricas.

Contudo, em alguns casos, o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros é obrigatório em qualquer localidade, como na regularização de edificações em áreas de risco e em construções provisórias.

Quando o Habite-se deve ser emitido e quem tem esse dever?

A emissão do Habite-se deve acontecer logo após a finalização da construção. O proprietário, seja uma pessoa física ou uma construtora, deve procurar a prefeitura da cidade para que profissionais capacitados, como engenheiros, arquitetos e, dependendo da cidade, o corpo de bombeiros, façam a vistoria no imóvel a fim de garantir que o projeto protocolado na prefeitura foi seguido e que não há nenhuma pendência em relação às normas de segurança.

Infelizmente, ainda existem pessoas que tentam negociar imóveis sem esse documento. Caso você tenha feito alguma negociação e apenas depois percebeu que não há o Habite-se, é necessário procurar a prefeitura local e pedir que a vistoria seja feita. Porém, em casos como esse, cabem até medidas judiciais contra a construtora ou o vendedor, afinal, não é possível fazer o registro no nome do novo proprietário sem esse documento.

Na maioria das vezes, quando um imóvel é executado por uma construtora, passa a ser dela a responsabilidade de emitir o Habite-se. De qualquer forma, ao fazer alguma compra, perceba se as cláusulas do contrato direcionam a responsabilidade para o comprador. Se sim, faça a emissão do documento assim que estiver pronto ou procure uma construtora que inclua esse serviço.

Como saber se o imóvel tem Habite-se? 

O primeiro indício de que um imóvel não tem Habite-se é o seu valor, já que casas e apartamentos vendidos por preços muito abaixo do mercado geralmente têm alguma pendência de documentos. Então, se surgir essa desconfiança, vale a pena verificar.

Para saber se um imóvel tem Habite-se e se está totalmente regularizado, basta consultar a Secretaria de Urbanismo da cidade ou o Cartório de Registro de Imóveis responsável por ele.

Vale dizer que, mesmo que o atual proprietário esteja em dia com o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e com as contas de água e energia elétrica, isso não garante que o imóvel esteja regularizado e apresente Habite-se, já que podem ser emitidos antes da finalização da obra.

Como fazer a sua emissão?

Como as regras para a emissão do Habite-se variam de acordo com o município, é preciso que o responsável pela construção se informe junto ao órgão da prefeitura para saber exatamente o passo a passo. No caso da cidade de São Paulo, por exemplo, há a opção de fazer o requerimento on-line.

De qualquer forma, são necessários documentos que comprovem a regularidade da construção e vistorias. Apesar de serem diferentes de uma cidade para outra, os mais solicitados são:

  • requerimento do Habite-se de acordo com o padrão da prefeitura devidamente preenchido com os principais dados do imóvel;
  • documentos do solicitante (RG e CPF no caso de pessoas físicas ou CNPJ e Contrato social no caso de pessoa jurídica);
  • certificados de adequação emitidos por empresas de saneamento, energia elétrica e esgoto;
  • comprovante de quitação do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) referente aos prestadores de serviço de toda a obra;
  • guia paga ou comprovante de arrecadação da taxa e do preço público devido ao órgão municipal;
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do responsável pela obra;
  • CREA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) ou CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) do responsável pela construção e sua Inscrição Municipal;
  • capa do IPTU do imóvel;
  • projeto da construção, o qual deverá ser aprovado antes do início das obras;
  • alvará de construção emitido pela prefeitura;
  • Inscrição Municipal.

Em posse dos documentos solicitados, é possível solicitar o Habite-se e depois basta aguardar a data da vistoria. Se as condições do imóvel estiverem dentro das normas, ele será emitido. Caso contrário, o órgão responsável vai negar o pedido até que as readequações necessárias sejam feitas.

Quanto custa a sua retirada?

Assim como as vistorias e os documentos, a taxa de emissão do documento também varia de acordo com cada município. Em algumas cidades, o valor está relacionado ao tamanho da obra, enquanto outras isentam o construtor do pagamento. Sendo assim, é aconselhado buscar a informação para organizar as finanças relacionadas à obra.

O preço também muda conforme a gestão, ou seja, está relacionado ao prefeito. Vale lembrar de que, caso haja atraso ou não emissão do Habite-se, o que torna o imóvel irregular, o proprietário corre o risco de ter que arcar com multas e juros.

O tempo de retirada do Habite-se também depende do município e de sua gestão, já que cada departamento público tem uma rotina de trabalho e um modo de gerir os documentos solicitados.

O que fazer se o Habite-se for negado?

Caso o documento seja negado devido a incoerências com o projeto aprovado inicialmente pela prefeitura, o construtor deverá protocolar um novo, aguardar a aprovação e recomeçar o requerimento do Habite-se.

Já se a emissão do Habite-se for negada devido ao descobrimento de irregularidades durante a vistoria, como problemas estruturais e não cumprimento da legislação da cidade e de seu Código de Obras, o proprietário deverá fazer as mudanças necessárias para que a obra cumpra todas as normas. Após as adaptações, o proprietário solicitará outra vistoria para constatação da regularização.

Qual é a relação do Habite-se com o financiamento imobiliário?

Caso o imóvel do seu interesse não tenha Habite-se e você tenha a intenção de financiá-lo, descobrirá a irregularidade assim que tentar contratar o serviço. A falta do Habite-se torna impossível conseguir um financiamento.

Os principais bancos, como a Caixa Econômica Federal, financiam apenas imóveis com a documentação em dia, ou seja, regularizados. Isso porque qualquer imóvel fora dessa condição apresentará um valor menor no mercado caso uma revenda seja necessária.

Sendo assim, esse documento é essencial para contratar um financiamento, até porque sem ele não é possível registrar o imóvel no nome do novo proprietário.

Quais são os problemas gerados pela sua falta?

Diferentemente do que muitas pessoas imaginam, um imóvel com paredes, teto, água e luz não está pronto para ser habitado. A falta do Habite-se gera problemas de inúmeras naturezas, os quais vão desde a integridade dos moradores até o aspecto econômico.

Sem esse documento, não existe nenhuma garantia de que o imóvel é seguro para moradia e de que não houve nenhum erro estrutural durante a construção nem de que as instalações elétricas, de água e de esgoto estejam em perfeitas condições de funcionamento.

Quanto às consequências financeiras, elas já começam no momento em que o proprietário entra em um imóvel sem Habite-se, visto que cometerá uma irregularidade que certamente acarretará multas. Além disso, há a desvalorização do imóvel. Dificilmente um proprietário venderá sua casa ou apartamento sem o Habite-se e, se conseguir, será por um preço muito menor do que o encontrado no mercado, afinal o novo proprietário não terá como registrar a propriedade em seu nome.

A falta do Habite-se também é um problema no momento de dividir uma herança, já que legalmente existirá apenas o terreno, e o imóvel não será reconhecido. Dessa forma, a transmissão da posse será dificultada e dependerá de outros trâmites.

No caso de imóveis comerciais, o proprietário também é prejudicado pela inexistência do Habite-se. Afinal, sem ele, é impossível conseguir o alvará de funcionamento de atividades comerciais.

Agora que você já sabe o que é Habite-se e todas as outras informações sobre esse documento imobiliário tão importante, está pronto para conferir a regularidade dos seus futuros imóveis. Como vimos, o Habite-se é imprescindível, e a sua falta gera inúmeras dores de cabeça. Para evitar esta situação, conte sempre com um corretor para auxiliar no momento da aquisição de um imóvel.

Que tal também deixar seus amigos informados sobre o que é Habite-se? Compartilhe nosso post em suas redes sociais!

Quer receber mais conteúdos como esse gratuitamente?

Cadastre-se para receber os nossos conteúdos por e-mail.

Email registrado com sucesso
Opa! E-mail inválido, verifique se o e-mail está correto.
Ops! Captcha inválido, por favor verifique se o captcha está correto.

Fale o que você pensa

O seu endereço de e-mail não será publicado.